MERCEDES SERRALLER
«La seguridad urbanística y jurídica de Rumanía es buena», asegura Carlos Junquera, presidente de HI Grupo. «La fiabilidad de Bulgaria es mucho mayor de lo que se piensa», afirma Sergio Piera, gerente de Marxant Bulgaria. Son dos de las consultoras y promotoras españolas que han entrado en los mercados de Rumanía y Bulgaria, los últimos países en ingresar en la UE.
Los empresarios que conocen estas naciones animan a las promotoras a invertir en ellas, siempre que se cuente con buen asesoramiento. Rumanía y Bulgaria comparten algunas peculiaridades con Polonia y, en poco tiempo, se están equiparando a la República Checa y Hungría, sus antiguos vecinos en el ’telón de acero,’ que entraron antes en la UE.
Asimismo, son los dos mercados del Este que tienen más recorrido. Según los analista de Colliers International, el crecimiento del precio de la vivienda supera el 15% en Rumanía.
Sergio Piera cree que Bulgaria podría aproximarse a un incremento del 20%. Mikolaj Martynuska, director del departamento residencial de CB Richard Ellis en Polonia, estima que allí los precios se están estabilizando -menos en el residencial, que en algunas zonas ha experimentado un incremento del 30%-.
Fadesa, Hercesa, Gestesa, Tercialia, Sando o Neinver son algunas de las promotoras españolas que operan en estos países.
«La seguridad jurídica en Bulgaria es alta. Trabajamos con los mejores abogados, que estudian al detalle la titularidad para que no haya sorpresas», explica Sergio Piera.
Además, el registro se moderniza cada vez más. El gerente de Marxant Bulgaria cuenta que un directivo de esta promotora y consultora mallorquina quedó «muy impresionado con lo que vio en Sofía hace un par de años», por lo que decidieron abrir una filial en la capital búlgara.

Información
«La seguridad urbanística es menor, obtener información sobre dónde se puede construir no es fácil», dice Piera. «Sin embargo -añade-, a partir del 1 de enero de este año, se ha empezado a generalizar un nuevo plan de urbanización al que todavía nos estamos adaptando». Pero hay que tener en cuenta ciertas particularidades de estos países. Jaime Fúster, responsable de expansión de Garrigues en Europa central, alerta sobre la falta de planteamiento urbanístico de Polonia, que sólo tiene regulado un 15% de su suelo -lo que no ha impedido que sea el destino preferente de las promotoras españolas-, y sobre el problema de la titularidad de terrenos reversionistas que fueron incautados durante la Segunda Guerra Mundial o cuando gobernaban los comunistas en Polonia, Bulgaria y Rumanía. Ninguna de estas cuestiones causa problemas si se tiene un buen equipo de abogados. Mikolaj Martynuska informa de que existen dos formas de posesión del suelo: la propiedad y el usufructo perpetuo. La primera es equivalente al concepto español. «La segunda -añade-, supone la principal peculiaridad.
Los usufructos son constituidos por las autoridades sobre suelos de su propiedad. Cada beneficiario hará uso del suelo durante un periodo de entre 40 y 99 años prolongable».
Y apostilla que si la Administración quiere rescindir el contrato, está obligada a comprar los edificios a precio de mercado.

Un marco liberal
La titularidad puede dar sorpresas en Polonia. «Muchos terrenos fueron colectivizados o expropiados por los nazis», comenta Javier Heredia, consejero delegado de Gestesa. «Aparece un heredero estadounidense que reclama sus derechos y es una situación con la que hay que saber lidiar», dice.
Martynuska explica que el Registro de la Propiedad tiene garantías de confianza pública, aunque aquellos propietarios expropiados después de la Segunda Guerra Mundial, y cuyos datos no están reflejados en él, pueden presentar reclamaciones. Según el director de residencial de CB Richard Ellis en Polonia, «no es usual que éstas lleguen a cuestionar la propiedad, aunque sí pueden ocasionar retrasos y hay que tenerlo en cuenta al adquirir un edificio para rehabilitación».
Respecto a la falta de reglamentación polaca, Martynuska comenta que los ayuntamientos están «obligados a elaborar los planes generales», pero que, «ocasionalmente, pueden no existir, sobre todo en las grandes ciudades».
En estos casos, puede emplearse un instrumento transitorio. «En cierto modo y aunque parezca paradójico», comenta Gerardo Mochales, director internacional de Marketing Corporativo de Acciona, «la ordenación urbanística de los países del Este es más liberal que la nuestra: hay ciertas líneas que se deben respetar, pero se admite que el promotor presente propuestas a los ayuntamientos», concluye. (...)

’Retail’: regiones líder en la Europa de los 25 Los países que vivieron el comunismo se adaptan con rapidez a los ritmos de las sociedades capitalistas. «Polonia tiene una extraordinaria vocación de consumir marcas, por lo que el ’retail’, y en concreto los ’outlets’ y ’factories’ tienen un enorme potencial», asegura Manuel Lagares, director general de Neinver.
Este grupo está en Polonia desde el año 2000 y también frecuenta la República Checa: «Operadores nuestros como Zara o Mango empezaban a ir allá y nuestra obligación es darles servicio», comenta Lagares.

Según el informe de Mercados Globales de Knight Frank, las cifras de Eurostat muestran que en 2006 el sector del ’retail’ estuvo liderado por Polonia, Estonia y Letonia, que registraron un aumento superior al 10%, mientras que la media de la Europa de los 25 subió un 3,5%. Rumanía y Hungría también acogen desarrollos. El sur y el este de Europa son los principales focos de construcción de centros comerciales.

Source : www.elmundo.es