Neinver est un groupe spécialisé dans le marché immobilier depuis une quarantaine d’années. Les années 1990 ont marqué le lancement du groupe dans le secteur des centres de marques. Aujourd’hui, Neinver est le 4ème opérateur de centres de marques en Europe. Dans cet entretien, Juan Marcos Gabas, Real Estate Asset Management Deputy Corporate Director, développe la place et le positionnement qu’occupe Neinver sur ce marché.

Pouvez-vous revenir sur l’origine et le développement du groupe Neinver dans ce secteur spécialisé ?

En 2006, Neinver a fêté les 10 ans de son premier projet outlet : FACTORY Madrid Las Rozas. En une décennie, notre société a su se faire une place incontestée dans le secteur des centres de marques, avec, à son actif, 8 projets ouverts, 3 d’entre eux déjà agrandis, 2 d’entre eux sur le point de compter sur une extension et 2 prochaines ouvertures à très court terme. Aujourd’hui, ce secteur d’activité est un des axes prioritaires du développement de notre société. En élargissant son portefeuille traditionnel (industriel, bureaux, résidentiel), Neinver a acquis une visibilité tous azimuts sur le marché immobilier. Aujourd’hui, la politique de développement de Neinver est d’autant plus dynamique qu’elle s’appuie sur un fonds d’investissement Retail de capital 100 % privé, mais aussi sur les deux valeurs principales qui animent les hommes et les femmes intégrant l’équipe Neinver depuis son origine : « powerful imagination » et « active management ».

Vos centres européens sont tous regroupés sous l’enseigne « FACTORY », excepté le centre Gli Outlet di Vicolungo que vous avez ouvert en Italie en 2002. Pour quelles raisons ?

Le marché italien est extrêmement compétitif et le secteur outlet, largement représenté, doit s’adapter aux attentes pratiques et même « émotionnelles » du consommateur italien, très exigeant et spécialement attaché aux marques. Le concept FACTORY, à l’origine très pragmatique et fonctionnel, ne s’adaptait pas totalement à ces exigences.

Vous avez également joué un rôle de pionnier en Pologne avec l’inauguration du centre FACTORY Warsaw Ursus en 2002. Après l’ouverture d’un second centre en 2006 à Wroclaw, vous continuez votre développement dans ce pays avec le montage de plusieurs projets. Pourquoi et comment s’est faite votre implantation en Pologne ?

Sur le secteur des centres de marques, le marché espagnol a très rapidement atteint une certaine maturité. Ceci est lié, entre autres, aux forts déséquilibres démogéographiques du pays. Pour nous développer, nous devions donc nous ouvrir sur l’extérieur. La plupart des pays d’Europe Occidentale affichaient déjà une certaine maturité sur ce marché de l’outlet, et parallèlement, les anciens pays de l’Est étaient porteurs de belles opportunités. Chez Neinver, nous pressentions depuis longtemps tout le potentiel que le marché polonais représentait. Contrairement aux apparences, les marchés espagnols et polonais présentent plusieurs similitudes (taille du marché, nombre d’habitants, etc...) et partagent l’expérience d’un développement rapide, accéléré par l’intégration européenne, et un engouement pour le retour à la vie démocratique. Il ne faut pas non plus se fier aux clichés en ce qui concerne la maturité du marché polonais. Un rapide tour d’horizon des centres commerciaux polonais permet de comprendre que le centre commercial y est un vrai lieu de vie, et d’achats, qui ne désemplit pas. La formule du centre commercial, bien que tardive pour les raisons que nous connaissons tous, est, en Pologne, un concept gagnant riche en enseignements.

Le marché polonais est actuellement partagé entre Neinver et un autre groupe concurrent (The Outlet Company). D’autres groupes ambitionnent de s’implanter sur ce marché à plus ou moins long terme, en fonction de la maturité du marché. Qu’en pensez-vous ?

Neinver a vocation de leader sur le marché polonais et notre stratégie est celle du développement soutenu, grâce au travail quotidien de plus de 40 collaborateurs locaux de Neinver Polska. La maturité du marché polonais est plus une question de pouvoir d’achat, en constante évolution, que de réalité sociale. L’implantation continue de nouveaux acteurs économiques en Pologne est la preuve même des opportunités du marché polonais. En ce qui concerne nos concurrents, je pense qu’il y a de la place pour tous à ce stade du développement du marché immobilier, et chacun contribuera à structurer et enrichir le parc immobilier, sur la base de savoir-faire spécifiques.

Le groupe Neinver est actuellement implanté dans 4 pays européens. Quel est le positionnement du groupe par rapport aux opérateurs concurrents dans ces pays ?

Neinver travaille aujourd’hui avec plus de 350 marques et compte en Europe environ 106.000 m² de surfaces commerciales, auxquels s’ajouteront cet automne les quelque 16.000 m² de FACTORY Poznan Lubon en Pologne. FACTORY est un produit relativement standard en termes de positionnement, surface et type de clientèle, même si certaines contingences nous poussent à nous adapter au marché local pour parachever chacun de nos projets. Mais il est clair que l’internationalisation du mix est une tendance lourde dans tous nos projets. Ce qui caractérise véritablement Neinver, c’est son vrai savoir faire et son innovation permanente (« powerful imagination »). A ces deux facteurs-clés de succès, il faut aussi ajouter l’esprit de partenariat qui sous-tend les relations entre Neinver et les commerçants. Au-delà de la simple vision « win-win », Neinver met à disposition des investisseurs un service de Gestion Intégrale et Integrée unique en son genre (« active management ») qui permet d’analyser de façon individualisée chaque boutique et de proposer un plan tactique et stratégique sur mesure. Enfin, si la majorité des projets de centres de marques se décline sous la forme de « villages » faisant référence à l’architecture traditionnelle locale, tous nos centres « FACTORY » ont eux une identité architecturale commune, qui se démarque des centres européens de nos concurrents. Dès le début, en effet, FACTORY a eu une claire vocation de marque, et sa force passe, entre autre, par la l’affirmation de certains principes architecturaux (fonctionnel, minimaliste et élegant à la fois), signes tangibles du dénominateur commun à tous les magasins présents dans nos centres. Ces principes d’identité clairs sont également utiles à la stratégie de développement internationale de Neinver, dont l’ambition va au-delà des pays où nous sommes déjà implantés.

Comment analysez-vous l’avenir du secteur des centres de marques en Europe à moyen terme (d’ici 5 à 10 ans) ? Selon vous, quelle place y occuperait le groupe Neinver ?

Je crois qu’il n’est de secret pour personne que les centres de marque sont d’ores et déjà un canal de distribution à part entière. Essentiellement concentrés en Grande Bretagne et France il y a 10 ans, les outlets sont aujourd’hui présents dans pratiquement tous les pays d’Europe occidentale et se développent dans les anciens « pays de l’Est ». La logique même du commerce les rend nécessaires, dans la mesure où ils offrent une garantie d’écoulement contrôlé des surstocks, en même temps qu’un contrat de transparence entre les marques et le consommateur final. Sur ce marché, Neinver a la ferme intention de continuer à tenir le rang qui est le sien, de manière innovante, et toujours dans le souci de satisfaire à la fois les consommateurs finaux et les investisseurs, sans qui FACTORY n’existerait pas.

Pour en savoir plus sur le groupe Neinver

http://www.neinver.com
http://www.factory.es

Propos recueillis par Caroline Lamy pour Magdus, septembre 2007