Das Immobiliengeschäft werde nicht zum Erliegen kommen, wagt Neil C. Varnham, Head of Business Development & Distribution und Retail-Spezialist bei Henderson Global Investors in London mitten in der schwersten Wirtschaftskrise seit 1929 eine Prognose. „Aber man braucht Vertrauen, um das Geschäft zu stabilisieren.“ Mit dem European Outlet Mall Fund will der britische Vermögensverwalter seinen Teil dazu beitragen, dass das Geschäft im Gang bleibt.

Dabei setzt Varnham beim ausschließlich auf Kontinentaleuropa fokussierten Outlet-Fonds auf die Tatsache, dass der europäische Markt nicht so volatil ist wie der britische. Mit 80 Mio. Euro veranschlagen die Investoren die Investitionssumme für das neueste Objekt des Fonds, das Designer Outlet Center (DOC) für Berlin und Brandenburg, das etwa 15 km westlich von der Bundeshauptstadt im Stile eines Dorfes gebaut werden wird. 19 000 qm vermietbare Fläche mit 120 Geschäften soll das DOC letztlich umfassen und neben dem bereits bestehenden Designer Outlet Center mit 11 000 qm und 40 Geschäften entstehen. Das Center (Foto) liegt 30 Fahrminuten von der Berliner City entfernt an der Bundesstraße B5 und im Umkreis von 90 Minuten leben 5,6 Mio. Menschen.

Außerdem setzt Henderson auf die große Zahl von Touristen (rd. 75 Mio.), die jährlich in die Bundeshauptstadt reisen. Schwerpunktmäßig werden hier hochwertige Einzelhandels- und Designermarken angeboten. Dabei rechnen sich die Investoren aus, dass die schwache Konsumkonjunktur die Nachfrage nach preiswerten Designermarken begünstigen wird. Zudem setzt Henderson Global darauf, dass auf Grund der restriktiven Genehmigungspraxis hierzulande nur wenige Factory bzw. Designer Outlet Center gebaut wurden und mit Blick auf die große Dichte in Großbritannien in Deutschland noch Nachholbedarf besteht. Hinzu kommt, dass die Markenhersteller mit Blick auf die Überproduktion, die sie nicht über den Handel absetzen können, ein großes Interesse daran haben, ihre wertvollen Mode-Labels auf kontrollierte Weise über Outlet Malls zu verkaufen, statt sie unkontrolliert auf dem grauen Markt verramschen zu lassen.

Der Grundstein für das Center, das Henderson Global gemeinsam mit dem führenden europäischen Entwickler, Eigentümer und Manager von Designer- resp. Factory Outlet-Center, McArthur Glen baut, wurde Anfang Oktober gelegt. Die Outlet Mall wird in zwei Phasen errichtet. In der ersten Bauphase ist der Neubau zusätzlicher Geschäftseinheiten in mehreren kleinen Häusern geplant, in die die bisherigen Mieter im Mai 2009 übersiedeln. In der zweiten Phase wird das alte Center abgerissen und es werden weitere Häuser gebaut.

Laut Varnham bestand bei dem alten Center Verbesserungsbedarf, weil es u.a. das falsche Design und das falsche Management hatte. Indem die Investoren u.a. die Zahl und die Qualität der Mieter sowie das Freizeitangebot erhöhen, wollen sie den Wert für die Anteilseigner steigern. Das gesamte Center soll 2010 fertig sein. Neben dem Angebot an Designermarken sind Cafés, Restaurants und Kinderbetreuungen geplant. Ganz unbescheiden sagt Varnham, dass er die Berliner Mall „zu einer der besten in Europa machen“ will.

Entwickler McArthur Glen will bei dem Berliner Objekt seine Erfahrungen, die er mit deutschen Kunden im FOC Roermond, im niederländischen Grenzgebiet gesammelt hat, einbringen, wie McArthurGlen-Chef J.W. Kaempfer erläutert.

„Generell liefern Outlet Malls als Anlageklasse eine anhaltend gute Performance“,

betont Varnham. Auch die Münchener BBE Handelsberatung stellt in ihrem „Fachmarkt Atlas 2009“ fest, dass FOC rsp. DOC bei Investoren hoch im Kurs stehen:

„Der Tatsache, dass der Markt in Deutschland noch nicht gesättigt ist, steht die besonders restriktive Genehmigungspraxis in diesem Segment gegenüber, was den Wert einer genehmigten Ansiedlung deutlich erhöht“.

Der „Henderson Global Outlet Mall Fund“ wurde im Februar 2004 aufgelegt und hat europaweit bisher in 8 Immobilien mit einem Wert von 915 Mio. Euro investiert. Die Objekte befinden sich in Deutschland, Frankreich, Italien, Belgien, Belgien, Österreich und den Niederlanden investiert. Mieter sind namhafte Marken wie Armani, Cerruti, Nike, Reebok und Timberland. Die geplante jährliche Ausschüttung liegt bei 7%, die geplante jährliche Zielrendite bei 13%. Die Mindesteinlage beträgt 5 Mio. Euro. Nachdem Henderson im März 2008 im Rahmen des dritten Closings weiter 245 Mio. Euro von institutionellen Investoren eingesammelt hat, beträgt das Eigenkapital des Fonds inzwischen 624 Mio. Euro.

Von Ruth Vierbuchen

Quelle: HIR, Nr. 33