Neinver es un promotor destacado del mercado inmobiliario español desde hace casi 40 años. Los años 90 vieron la incorporación de Neinver al mercado de los centros outlet. En la actualidad, Neinver es el 4º operador europeo de centros outlet. En esta entrevista, Juan Marcos Gabas, Director Corporativo adjunto de Gestión, detalla el lugar y posicionamiento de Neinver en ese mercado.

¿Podría Vd. Volver sobre la génesis y el desarrollo del grupo Neinver en este sector tan especializado?

En 2006, Neinver celebró los 10 años de su primer proyecto outlet: FACTORY Madrid Las Rozas. En diez años, nuestra compañía ha conseguido ocupar un espacio relevante en el sector de los centros outlet, contando a su activo 8 proyectos abiertos de los cuales 3 se ampliaron ya, otros dos a punto de ampliar y en breve dos nuevas aperturas. A día de hoy, el sector outlet es un eje prioritario de desarrollo para el grupo. En origen Neinver se especializó en productos inmobiliarios para el sector industrial, residencial y de oficinas; con la apertura de su portfolio hacia el mercado outlet, Neinver ha adquirido una visibilidad incontestable en el mercado europeo. Su desarrollo es cuanto más sostenido en tanto en cuanto se está basando sobre un fondo de inversión Retail de capital 100% privado. Eso sí, manteniendo los dos valores principales que animan al equipo humano que integra Neinver desde el inicio de su andadura: « powerful imagination » et « active management ».

Los outlets de Neinver suelen denominarse « FACTORY », a excepción del proyecto de Milán, llamado « Vicolungo Outlets », abierto en el año 2002. ¿Por qué motivos?

El mercado italiano es extremadamente competitivo y el sector outlet, con fuerte presencia en el mismo, debía adecuarse a las expectativas prácticas y a las aspiraciones del consumidor italiano, por lo general muy exigente y muy marquista. El concepto FACTORY, en origen pragmático y funcional, no terminaba de ajustarse a esas premisas.

También fue pionera Neinver en Polonia con la inauguración del primer outlet del país, concretamente en Varsovia en el año 2002. Tras la apertura de un 2º proyecto FACTORY (Wroclaw), todo indica que Neinver apuesta por Polonia con una gran variedad de proyectos. ¿Por qué y cómo la llegada de Neinver al mercado polaco?

El mercado español de centros outlet llegó a un cierto punto madurez en poco tiempo. Esto se debe entre otras cosas a las limitaciones inherentes a los fuertes desequilibrios poblacionales de la geografía nacional. Por otro lado, es de notar que la mayoría de los países de Europa occidental ya contaba con una importante trayectoria en dicho mercado, a la vez que los antiguos países del Este estaban vírgenes de todo tipo de oferta outlet. Neinver llevaba tiempo considerando el potencial ofrecido por el mercado polaco. Las similitudes entre el mercado español y el polaco eran singulares desde varios puntos de vista: tamaño, número de habitantes etc. A ello hay que añadir que Polonia y España comparten la experiencia de un desarrollo socioeconómico acelerado por la integración en la Unión Europea y la ilusión a la vida democrática. Hay que huir de las ideas preconcebidas: una simple mirada sobre el mercado de centros comerciales en Polonia permite entender que hoy por hoy, el centro comercial es el lugar de encuentro y de compra por excelencia de los Polacos. Si bien su desarrollo tardó en producirse por las razones que todos conocemos, el centro comercial constituye un concepto ganador rico en enseñanzas.

El mercado polaco acoge en la actualidad a dos operadores de centros outlet, Neinver y The Outlet Company. Según nuestra información, otros competidores contemplan implantarse en Polonia conforme vaya madurando el mercado. ¿Qué reflexión le merece esta circunstancia? Neinver tiene vocación de líder en Polonia y nuestra estrategia es la de un desarrollo continuo y sostenido, gracias al trabajo de los más de 40 colaboradores locales que integran Neinver Polska. La madurez del mercado polaco es más una cuestión de poder adquisitivo, el cual evoluciona de forma vertiginosa, que de realidad social. La llegada incesante de nuevos agentes económicos a Polonia es una prueba indiscutible de las oportunidades que ofrece el país. En lo que concierne a nuestros competidores, pienso que en el estado actual del mercado inmobiliario polaco, hay cabida para todos. Luego cada uno deberá contribuir a estructurar y enriquecer el mercado sobre la base de su buen hacer.

El grupo Neinver está presente en 4 países europeos en la actualidad. ¿Cuál es su posicionamiento en relación a sus competidores en los respectivos países?

Neinver colabora con más de 350 marcas y ya cuenta con 106.000 m² en Europa, a los cuales hay que añadir los 16.000 m² de FACTORY POZNAN Lubon (Polonia) que acaba de abrir. FACTORY es un producto relativamente estándar en términos de posicionamiento, superficie, tipología de clientes, si bien determinadas contingencias nos obligan a ajustarnos al mercado para mayor éxito. Ahora bien, la internacionalización creciente de nuestro mix comercial es una característica de todos nuestros proyectos.

Lo que singulariza a Neinver es su verdadero y específico « know-how » unido a su innovación permanente (« powerful imagination »). A estos dos factores clave de éxito, hay que añadir el espíritu de “partners” que anima las relaciones comerciales de Neinver con los comerciantes. Más allá de la simple visión « win-win », Neinver pone además a disposición de sus clientes inversores un servicio exclusivo de Gestión Integral e Integrada (« active management ») que permite analizar de forma individualizada cada punto de venta, así como proponer un plan de acción, táctico y estratégico, a medida. Por ende, a diferencia de muchos centros outlet que recrean calles comerciales con referencias a la arquitectura tradicional local, todos nuestros centros « FACTORY » se desmarcan gracias a una identidad arquitectónica globalmente homogénea. En efecto, desde el inicio mismo, FACTORY tuvo vocación de marca, y su fuerza se debe, entre otras muchas cosas, a la afirmación de determinados principios arquitectónicos (funcionalidad; minimalismo y elegancia al mismo tiempo), signos tangibles del denominador común a todas las marcas presentes en nuestros centros. Estos principios de identidad sirven finalmente la estrategia de desarrollo internacional de Neinver, cuya ambición traspasa las fronteras de los países en los que ya estamos presentes.

¿Cómo analiza Vd el futuro del sector de los centros outlet en Europa de aquí a 10 años? ¿Qué lugar ocupará Neinver?

A estas alturas, no cabe duda de que los centros outlet constituyen un canal de distribución por si mismos. Concentrados básicamente en Gran Bretaña y Francia hace 10 años, los centros outlet aparecieron en casi todos los países de Europa occidental y van ganando terreno en los antiguos Países del Este. La propia lógica del comercio hace que sean necesarios, en la medida en que garantizan la eliminación controlada de los excedentes en el marco de un contrato de confianza y transparencia entre marcas y consumidores. En relación a nuestra posición, claro está que Neinver tiene la firme intención de ocupar el rango que le corresponde, siempre desde la innovación y el deseo de satisfacer no solo a sus visitantes sino que también a los comerciantes sin quienes FACTORY no existiría.

Para saber mas sobre el grupo Neinver

http://www.neinver.com
http://www.factory.es

Declaraciones recogidas por Caroline Lamy para Magdus, septiembre 2007