La sicaf immobilière publique Intervest Retail[1] communique aujourd’hui ses résultats consolidés au 31 décembre 2007. (Entre parenthèses les chiffres comparatifs au 31 décembre 2006)

La sicaf immobilière Intervest Retail a connu un quatrième trimestre 2007 actif suite à la vente de son outlet center "Factory Shopping Messancy" et l’acquisition d’un portefeuille de 21 magasins de périphérie qui sont principalement loués au spécialiste de la décoration intérieure Decor Heytens.

La raison de la vente du Factory Shopping Messancy est que l’outlet center, malgré les efforts commerciaux de la sicaf immobilière, connaissait un résultat d’exploitation négatif et qu’aucune amélioration à court terme n’était en vue. Par ce désinvestissement un pas extrêmement important a été franchi pour améliorer le rendement de la sicafi immobilière. Malgré la moins-value qui a été réalisée, la vente a un effet positif considérable sur le dividende qu’Intervest Retail peut distribuer à ses actionnaires. La sicaf immobilière prévoit que grâce à cette vente le résultat distribuable augmentera d’environ Eur 2 millions en 2008 par rapport au résultat distribuable de 2007. Ainsi, selon les prévisions, le dividende brut par action, indépendamment d’autres développements, tels que des investissements, l’amélioration des loyers ou des variations du taux d’intérêts, pourra augmenter pour l’année comptable 2008 de 40 eurocent par action ou 27% par rapport au dividende 2007.

En outre, Intervest Retail a acquis en novembre 2007 un portefeuille de magasins de périphérie qui sont principalement loués au spécialiste de la décoration intérieure Decor Heytens. Le portefeuille comprend 21 magasins de périphérie qui ont un taux d’occupation de 100 % et une juste valeur de Eur 19 millions. Les magasins génèrent un rendement initial brut d’environ Eur 1,3 millions sur base annuelle et donnent à la sicaf immobilière un rendement initial brut d’environ 5,8 %.

Ces deux transactions font augmenter considérablement le taux d’occupation[2] du portefeuille qui atteint ainsi 99,3 % au 31 décembre 2007 (95,5 % fin 2006).

En outre, Intervest Retail a actuellement trois projets en cours qui évoluent tous de façon positive :

* pour le rédeveloppement du Wooncentrum Van de Ven à Olen les travaux de démolition ont commencé en décembre 2007. * l’ouverture du centre commercial Julianus à Tongres, qui est entièrement loué, est prévue pour le 13 mars 2008. Cet investissement contribuera dès cet instant de façon positive au résultat d’exploitation. * la construction d’un espace commercial destiné à H&M et de dix luxueux appartements aux étages a commencé à Vilvorde, après démolition de l’immeuble existant. La réception de la partie commerciale à H&M est prévue pour septembre 2008. La vente sur plan des appartements a débuté fin 2007 et 5 appartements sont actuellement déjà vendus.

En 2007, le résultat locatif net de la sicaf immobilière a baissé de Eur 1,2 millions à Eur 17,2 millions (Eur 18,4 millions) suite à la vente d’immeubles mi-2006, aux concessions financières pour les locataires et aux débiteurs douteux du outlet center Factory Shopping Messancy vendu et à l’indemnité qui a été perçue de façon unique en 2006 de la part du promoteur immobilier du Factory Shopping Messancy (Eur 0,8 million relatif aux revenus locatifs).

Le résultat d’exploitation avant le résultat sur le portefeuille s’élève à Eur 12,0 millions (Eur 13,8 millions). La baisse de Eur 1,8 millions est la conséquence directe de la baisse du résultat locatif net et de la hausse des charges immobilières (surtout les frais de marketing et de fonctionnement qui d’un point de vue commercial ne sont pas portés en compte aux locataires).

La variation positive de la juste valeur du portefeuille immobilier résulte de l’évaluation des experts immobiliers et s’élève à Eur 36 millions ou 14 % en 2007 (Eur 3,5 millions). La demande croissante d’immobilier commercial sur le marché de la location et de l’investissement se poursuit. Les renouvellements des baux du portefeuille commercial d’Intervest Retail sont conclus à des loyers plus élevés. Cette évolution positive se reflète dans la hausse de valeur substantielle du portefeuille immobilier de la sicaf immobilière.

Le résultat de la vente des immeubles de placement comprend en 2007 une moins-value de Eur 19,5 millions et se rapporte à la vente du Factory Shopping Messancy et de trois immeubles non stratégiques. Le prix de vente du outlet center est de Eur 18 millions inférieur à la valeur comptable au 31 décembre 2006. Compte tenu des frais supplémentaires (dans lesquels sont compris la révision de TVA), la moins-value réalisée au cours de l’année comptable 2007 s’élève à environ Eur 20 millions.

Le résultat financier s’élève à - Eur 4,6 millions (- Eur 3,9 millions) suite à l’augmentation des charges d’intérêts résultant de la hausse des taux d’intérêts à court terme. De plus, en 2006 la sicaf immobilière avait reçu dans le cadre d’un jugement d’arbitrage envers le promoteur immobilier du Factory Shopping Messancy un montant unique de Eur 0,1 million d’intérêts moratoires.

Le résultat net pour 2007 augmente de Eur 11,6 millions et atteint Eur 23,9 millions (Eur 12,3 millions). Ce résultat net peut être réparti en :

* le résultat d’exploitation distribuable de Eur 7,4 millions (Eur 10,0 millions) qui est influencé de façon négative par la situation financière du Factory Shopping Messancy qui a été vendu. En outre, le résultat de 2006 a été influencé positivement de façon unique par l’indemnité (Eur 1 million) perçue de la procédure d’arbitrage envers le promoteur immobilier de Factory Shopping Messancy ; et

* le résultat sur le portefeuille de Eur 16,5 millions (Eur 2,4 millions) suite à la réévaluation du portefeuille immobilier de Eur 36 millions (Eur 3,5 millions) et de la moins-value sur les ventes des immeubles de placement de Eur 19,5 millions.

Pour l’année comptable 2007, cela représente un dividende brut de Eur 1,47 (Eur 1,97) ce qui correspond à nos espoirs formulés antérieurement.

Au 31 décembre 2007, la juste valeur du portefeuille s’élève à Eur 313 millions (Eur 281 millions). Cette augmentation de Eur 32 millions est en solde principalement le résultat des augmentations de valeur du portefeuille immobilier (Eur 36 millions), l’achat du portefeuille Heytens (Eur 19 millions), les investissements dans le projet Julianus à Tongres (Eur 7 millions), la vente du Factory Shopping Messancy (- Eur 29 millions) et la vente de trois immeubles non stratégiques en 2007 (- Eur 4 millions).

Au 31 décembre la valeur active nette (juste valeur) de l’action s’élève à Eur 36,97 (Eur 34,21 ). Etant donné que le cours boursier au 31 décembre 2007 s’élève à Eur 32,80, l’action Intervest Retail est cotée avec une décote de 11 % par rapport à cette valeur active nette (juste valeur).

Conformément à la méthode de calcul de l’article 6 de l’AR du 21 juin 2006, le taux d’endettement s’élève au 31 décembre 2007 à 43 % (39 %).

A court terme nos efforts se porteront sur l’optimalisation des revenus locatifs du portefeuille existant et la réalisation des projets en cours. Nous avons également l’intention d’accroître le portefeuille en fonction des opportunités d’investissements qui se présenteront sur le marché de l’investissement

[1] Intervest Retail est une sicaf immobilière publique cotée sur Euronext Bruxelles. [2] Le taux d’occupation est calculé en tant que rapport entre les revenus locatifs effectifs et ces mêmes revenus locatifs augmentés de la valeur locative estimée des espaces non occupés.

source : Intervest

http://www.immo-news.net, 20 Février 2008